Der 20-Millionen-Dollar-Plan zielt darauf ab, Walnut Towers für wenig Geld zu erhalten

Zu den Innen- und Außenrenovierungen im Gesamtwert von 7 Millionen US-Dollar gehört auch ein Wandgemälde auf der Ostseite der Walnut Towers Apartments. Die in dieser Darstellung gezeigten Vögel seien nur ein Platzhalterbeispiel, so der potenzielle Käufer der Immobilie, der sich verpflichtet, mit der Stadt und lokalen Kunstgruppen an der endgültigen Gestaltung des Wandgemäldes zu arbeiten.

MANKATO – Ein geplanter Erwerb und eine Renovierung von Walnut Towers im Wert von 20 Millionen US-Dollar, dem heruntergekommenen Apartmentgebäude für einkommensschwache Bewohner in der Innenstadt von Mankato, würde das Gebäude mit 86 Wohneinheiten bereits im Jahr 2023 dramatisch modernisieren, wenn es finanzielle Unterstützung von Stadt, Landkreis und Bund erhält.

Der Plan von Trellis Co., dem potenziellen Käufer, würde Bedenken ausräumen, dass Mankatos größtes Apartmentgebäude in der Innenstadt von subventioniertem Wohnraum in gehobene Hochhauswohnungen für wohlhabendere Bewohner umgewandelt werden könnte.

Die in Minneapolis ansässige Non-Profit-Organisation verspricht einen 7 Millionen US-Dollar teuren Umbau, der fast jedes Element der Außen- und Innenausstattung des 52 Jahre alten Gebäudes umfassen wird und alles von neuen Toiletten über einen Fitnessraum bis hin zu einem Wandgemälde auf der Ostseite des achtstöckigen Gebäudes umfassen wird Struktur. Und die modernisierten und verbesserten Wohnungen würden weiterhin einige der ärmsten Bewohner der Stadt beherbergen.

Die Rettung der Walnut Towers wäre ein willkommenes Ergebnis für die Stadtführer, die sich seit Jahren darum bemühen, die Zahl bezahlbarer Wohnungen in Mankato zu erhöhen. Mehrere Projekte bringen neue mietpreisgebundene Wohnhäuser in verschiedene Teile der Stadt, darunter eines, bei dem gerade in der Nähe von Cub Foods westlich der Innenstadt der Grundstein gelegt wurde.

„Aber es geht auch darum, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten“, sagte Paul Vogel, Direktor für Gemeindeentwicklung bei Mankato. „Mit diesem Vorschlag scheinen sie die Erschwinglichkeit zu wahren und einige der Bauprobleme zu lösen.“

Trellis ist bereit, eine 20-jährige Verpflichtung einzugehen, um Walnut Towers, das Menschen mit einem Einkommen von nicht mehr als der Hälfte des Durchschnittseinkommens in der Region versorgt, als Section-8-Wohnungen zu erhalten. Die bundesstaatlichen Steuererleichterungen und die früheren Praktiken von Trellis bedeuten, dass das Gebäude wahrscheinlich auch in Zukunft weiterhin Bewohnern mit niedrigem Einkommen dienen wird.

„Trellis verkauft niemals seine Grundstücke und arbeitet daran, auch in den kommenden Jahrzehnten Ihr Nachbar zu sein“, schrieb Dan Walsh, Vizepräsident für Wohnungsbau bei Trellis, in einem Brief an die Stadtverwaltung im Juni. „Die Mietbeihilfe nach § 8 bleibt auf unbestimmte Zeit bestehen.“

Neben der mehrfachen Zusicherung, dass das Gebäude seinen derzeitigen Mietern und zukünftigen Mietern mit ähnlichen Bedürfnissen ein dauerhaftes Zuhause sein würde, betonte die gemeinnützige Organisation die Verbesserungen, die sie für die Innen-, Außen- und Mieterdienstleistungen der Walnut Towers plant.

„Das Designteam von Trellis hat Walnut Towers mehrere Male besucht“, schrieb Walsh in seinem Brief. „Das Anwesen verfügt über eine Reihe wichtiger physischer Anforderungen und lohnenswerter Verbesserungen.“

Etwas mehr als ein Drittel des 20-Millionen-Dollar-Finanzierungspakets würde in die Gebäudesanierung fließen und sowohl das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes aus dem Jahr 1970, die 86 auf sieben Stockwerke verteilten Wohnungen als auch die Gemeinschaftsräume wie die Lobby verändern, versprach die gemeinnützige Organisation.

Im Außenbereich würden der Parkplatz und der Terrassenbereich renoviert und eine Grünanlage hinzugefügt. Das Dach würde ebenso ersetzt werden wie die Fenster, die Metallverkleidung, die vorderen Gehwege und Eingänge, die Außenbeleuchtung und die Beschilderung. Die Betonwände würden gereinigt. Die Ost- und Westwände würden bemalt und ein Wandgemälde würde einen Großteil oder die gesamte Ostwand bedecken.

Laut Walsh wird das Projekt interne Gemeinschaftsbereiche wie die Lobby, den Gemeinschaftsraum, den Postbereich und die Wäscherei „neu gestalten und verbessern“ und einen Fitnessraum, einen Computerraum und einen kleinen Besprechungsraum hinzufügen. Alle Oberflächen sowie Beleuchtung, Boiler, Warmwasserbereiter und die Feuermeldeanlage werden ersetzt.

In den Wohnungen würden im Rahmen der Renovierungsarbeiten eingebaute Mikrowellen und Deckenventilatoren eingebaut sowie Fußböden, Beleuchtung, Geräte, Badezimmerarmaturen, Sockelverkleidungen, Schränke und Fensterdekorationen ersetzt.

„Zusätzlich zu den physischen Bedürfnissen möchte Trellis das Gemeinschaftsleben und die Unterstützung der Bewohner auf dem Grundstück verbessern“, schrieb Walsh. „Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, besteht darin, einen Koordinator für Dienste und Aktivitäten zur Hälfte einzustellen, der mit allen Bewohnern zusammenarbeitet und sie mit Ressourcen und Aktivitäten der Gemeinde vernetzt.“

Vor mehr als sechs Jahren versuchte der jetzige Eigentümer, ein Finanzierungspaket für eine ähnliche Renovierung zusammenzustellen, und warnte davor, dass die Zukunft des Gebäudes als Zuhause für einige der bedürftigsten Bewohner Mankatos zweifelhaft sei. Dies stellte eine noch größere Bedrohung dar, da bei den wohlhabenderen Bürgern der Gegend ein wachsendes Interesse am Leben im Stadtzentrum zunahm, wie aus Dokumenten hervorgeht, die Jack Spitzack, CEO der in Owatonna ansässigen Lasson Management Inc., im April 2016 an Stadtbeamte geschickt hatte.

„Walnut Towers ist … aufgrund der Stärke des Marktes und seiner erstklassigen Lage einem hohen Risiko einer Marktumstellung ausgesetzt“, heißt es in der Projektzusammenfassung.

„Das Projekt ist veraltet und erfordert eine umfassende Sanierung der Wohn-, Gemeinschafts- und Außenräume des Gebäudes. ... Der Verlust dieses Projekts würde einen erheblichen Verlust an bezahlbarem Wohnraum auf dem Mankato-Markt bedeuten.“

Dies war ein großes Anliegen der Stadtführer, so dass der Stadtrat den Erhalt der Walnut Towers zu den Prioritäten seines Fünfjahres-Strategieplans zählte.

„Wenn ein solches Projekt in marktübliche Preise umgewandelt würde, stellt sich die Frage: Was würden Sie mit den Bewohnern dort machen?“ Sagte Vogel.

Selbst wenn es anderswo in Mankato einen neuen erschwinglichen Wohnkomplex für sie gäbe, sind die Mieter von Walnut Towers – darunter viele ältere oder behinderte Menschen, die nicht Auto fahren – oft auf die Dienstleistungen angewiesen, die nur wenige Gehminuten von einer Wohnung in der Innenstadt entfernt sind.

„Viele Bewohner vertrauen auf die Nähe zu anderen sozialen Diensten und unterstützender Infrastruktur in der Innenstadt“, sagte Vogel und verwies auf den nahegelegenen Supermarkt und die Apotheken. „Es ist begehbar. Es ist zugänglich.“

Obwohl die Bemühungen von Lasson Management, ein Finanzpaket zur Modernisierung des Gebäudes zu schnüren, erfolglos blieben, ist Trellis bereit, es zu versuchen. Die 31-jährige Organisation plant, den Kauf der Immobilie noch in diesem Monat abzuschließen, offenbar zuversichtlich, dass sie letztendlich im intensiven landesweiten Wettbewerb um eine begrenzte Anzahl bundesstaatlicher Steuergutschriften für bezahlbaren Wohnraum, die jeweils von der Minnesota Housing Finance Authority vergeben werden, als Sieger hervorgehen wird Jahr.

„Trellis wird die Immobilie mit einer zwischenzeitlichen Akquisitionsfinanzierung erwerben, mit dem Ziel, in den nächsten Jahren eine dauerhafte Finanzierung für eine umfassende Renovierung sicherzustellen“, heißt es in Walshs Brief.

Eine finanzielle Zusammenfassung des Vorschlags von Trellis zeigt, dass Eigenkapital aus den Steuergutschriften 12,7 Millionen US-Dollar der 20 Millionen US-Dollar an benötigter Finanzierung für den Kauf und die Renovierung bereitstellt. Eine private Hypothek würde den größten Teil des Restes decken. Der Finanzierungsplan weist jedoch eine Lücke von 650.000 US-Dollar auf, die die Stadt und Blue Earth County schließen sollen – 275.000 US-Dollar von jeder Kommunalverwaltung, höchstwahrscheinlich aus Mitteln zur Wiederherstellung der Pandemie auf Bundesebene, und weitere 100.000 US-Dollar von der Stadt, die ihre Bundesmittel für Wohnungsbau und Stadtentwicklung in Anspruch nimmt Zuweisung.

Als deutlicher Beweis der lokalen Unterstützung werden diese Beiträge auch Punkte für das Projekt in der Formel generieren, die Minnesota Housing bei der Auswahl der Gewinner im Steuergutschriftswettbewerb verwendet.

Der Stadtrat wird am Montagabend gebeten, Beschlüsse zur Genehmigung seiner lokalen Beiträge und zur Unterstützung des Steuergutschriftsantrags von Trellis zu verabschieden, der bis zum 14. Juli eingereicht werden muss. Eine Bekanntgabe der erfolgreichen Bewerber erfolgt traditionell im November durch Minnesota Housing.

Trellis, früher bekannt als Community Housing Development Corporation, verwaltet mehr als 40 bezahlbare Wohnimmobilien in Minnesota mit insgesamt fast 4.000 Einheiten, darunter mehrere Immobilien, die erworben wurden, um eine Umwandlung in marktüblichen Wohnraum zu verhindern.

Während sich die meisten Grundstücke in den Twin Cities befinden, verfügt Trellis über einige im Außenstaat Minnesota. Ein nahegelegenes Beispiel ist Emerson Union, die 49 bezahlbaren Wohneinheiten für Arbeitskräfte, die in einem Teil der ehemaligen New Ulm Middle School errichtet wurden, einem historischen Gebäude, in dem sich auch das State Street Theater befindet.

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