Haustiere, Parks und Fußgänger stellen ein Problem für geplante Wohntürme in Crystal City dar

Hundekot, ein glanzloser Park und imposante Turmfassaden.

Dies sind anhaltende Bedenken für einige Mitglieder der Bezirkskommission und Anwohner, die kürzlich Entwürfe für zwei geplante Wohntürme von JBG Smith in Crystal City geprüft haben.

Der Entwickler schlägt den Bau von zwei Türmen mit insgesamt 1.440 Wohneinheiten vor, wo sich früher das Restaurant Jaleo (2250 Crystal Drive) befand und wo ein 11-stöckiges Bürogebäude steht (223 23rd Street S). Die neuen Türme würden Einzelhandelsgeschäfte im Erdgeschoss und eine Tiefgarage umfassen.

Nach einem Treffen im Juli gingen die Architekten wieder ans Zeichenbrett, um die Entwürfe zu verbessern, und im Allgemeinen wurden diese Verbesserungen während einer Sitzung des Ausschusses zur Überprüfung des Lageplans letzte Woche begrüßt.

Dennoch sagten Kommissare, Gemeindemitglieder und Bezirksmitarbeiter, dass ein geplanter Interimspark lebendiger sein sollte – mit zahlreichen Einrichtungen, um Hunde und deren Kot von anderen Besuchern zu trennen – und die Türme eine eher fußgängergerechte Architektur haben sollten, damit das Vorbeigehen nicht störend wirkt klaustrophobisch und zwielichtig.

„Ich hoffe sehr, dass es Schilder mit der Aufschrift ‚Dies ist kein Hundepark‘ geben wird, denn die Leute werden ihr Bestes geben, um ihn als solchen zu nutzen“, sagte Ben D’Avanzo, ein Anwohner der Aurora Highlands Civic Association, während des Treffens Donnerstag. „Wir können nur so viel tun, um das zu kontrollieren und zu verhindern, dass das, was im Met Park passiert ist, hier passiert.“

Bevor Amazon mit dem Wiederaufbau des Parks begann, war der Metropolitan Park vor allem als großes Rasenstück bekannt, auf dem Hunde aus benachbarten Wohnhäusern ihre Notdurft verrichteten.

Der Crystal City Sector Plan von 2010 sieht drei Parkflächen mit einer Gesamtfläche von etwa 26.000 Quadratmetern vor, aber einer dieser Parks würde erfordern, dass JBG Smith Wohnungen in der 2221 S. Clark Street saniert. In der Zwischenzeit wird JBG Smith im Rahmen dieses Projekts einen temporären 8.000 Quadratmeter großen Park an der südwestlichen Ecke von 223 23rd Street S errichten.

Die Kommissare hatten auch die ersten Entwürfe für den Park in der Nähe der geplanten Türme von JBG Smith als „nur eine Rasenfläche“ kritisiert, sagte Planungskommissar James Schroll letzte Woche bei einem Treffen.

„Einige der Bedenken, die wir von euch erhalten haben, sind, dass dieser Rasen möglicherweise von Fußgängerverkehr durchschnitten wird, und es gab Bedenken, dass Tierhalter ihn als Hundeerleichterung nutzen würden, und das wollten wir nicht wirklich“, sagte Amanda Walker von OJB Landschaftsarchitektur.

Landschaftsarchitekten fügten an den Rändern des Parks Bereiche zum Schutz von Haustieren und Bepflanzungen hinzu, um zu verhindern, dass Menschen Lustpfade anlegen. Der Park soll flexible, abnehmbare Möbel für Konzerte, Fitnesskurse und Picknicks ermöglichen und zu einem „Ziel für die Gemeinschaft“ werden, sagte Walker.

„Im Moment sieht das gut aus, aber wir haben überall in der Gegend viele Parks, die so aussehen. In dieser Zwischenzeit wird es schwierig sein, Menschen dorthin zu locken“, sagte Michael Dowell, Vertreter des Crystal City Citizen Überprüfungsrat. „Wenn wir es wirklich wagen wollen, besorgen wir uns eine riesige Skulptur – die man bewegen kann …“

„… zum nächsten Interimspark“, sagte Chris Slatt, der die Transportkommission bei der SPRC-Sitzung vertrat, und vervollständigte damit Dowells Satz.

Arlington fördert Interimsparks als eine Möglichkeit für Entwickler, ihre öffentlich zugänglichen, aber in Privatbesitz befindlichen Freiflächen zu aktivieren, die später als Gebäude oder Park umgestaltet werden sollen. Skulpturen sind aufgrund ihrer Haltbarkeit und visuellen Wirkung eine bevorzugte Kunstinstallation für die öffentliche Kunstabteilung des Landkreises.

Die Mitarbeiter des Landkreises befürchten unterdessen, dass die Türme nicht weit genug vom Straßenniveau zurückgesetzt sind. Der Versatz aller Gebäude bis auf das Erdgeschoss des Turms „kann ein fußgängerorientiertes Straßenbild gewährleisten“, sagte Bezirksplaner Michael Cullen.

„Eine durchsichtige Fassadenwand kann weniger einladend wirken“, sagte er. „Die Umsetzung einer qualitativ hochwertigen Fassadenverbesserung allein gleicht nicht die ungeformten Gebäudeformen aus den 1970er-Jahren aus … die Hinzufügung eines Einzelhandelsliners … zeigt, wie wichtig Turmrücksprünge für die Schaffung eines angenehmen Fußgängererlebnisses sind.“

Derzeit beträgt der Rückschlag für 2250 Crystal Drive entlang des Crystal Drive 22 Zoll, für 23rd Street S ist kein Rückschlag geplant.

Planungskommissar Leonardo Sarli witzelte: „22 Zoll sind kein Rückschlag – das ist wie ein Materialwechsel.“

Im Allgemeinen schätzten die Bauherren die in den Entwurf für 2250 Crystal Drive an der südlichen Ecke von 23rd Street S. und Crystal Drive eingebauten Etagen, wollten aber, dass dieser Entwurf den ganzen Block umschließt.

Größere Rückschläge bedeuten allerdings weniger bebaubare Fläche für Wohnungen, sagen Kritiker. Ein Vertreter von JBG Smith fügte hinzu, dass sich eine zu starke Änderung der Abhänge auf die Höhe des Gebäudes und die Beleuchtung der Wohneinheiten auf halber Höhe des Wohnturms auswirken würde.

„Wenn wir über die Gebäude nördlich entlang des Crystal Drive in dieser Einkaufsstraße sprechen, ist es meiner Meinung nach wichtig, darauf hinzuweisen, dass es sich um separate Gebäude handelt“, sagte Anwalt Kedrick Whitmore, der JBG Smith vertritt. „Das sind keine Beispiele für Rückbauten; das ist ein Beispiel dafür, dass ein Einzelhandelsgeschäft an ein bestehendes Bürogebäude angebaut wird.“

„Ich schätze, das hängt ein wenig von der Interpretation ab … Ich vertrete Ihren Mandanten wie immer, Mr. Whitmore“, sagte Schroll und löste bei einigen Teilnehmern ein Lachen aus.