Ersatzpläne wurden nach der Schließung der Crystal Avenue-Hochhäuser verworfen

New London – Stadtbeamte und Mitglieder der New London Housing Authority diskutierten jahrzehntelang darüber, was mit den Thames River Apartments geschehen sollte.

In den 1990er Jahren sprachen sich einige für den Abriss der Hochhauswohnungen aus und verwiesen auf die Zunahme falscher Feueralarme, Kriminalität und das, was manche als „Elend“ bezeichneten, obwohl dieser Vorschlag keine finanzielle Unterstützung vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung erhielt.

Andere hielten einen solchen Schritt für drastisch und gründeten eine Task Force, um stattdessen das Leben in den Gebäuden zu verbessern. Die Task Force löste sich schließlich auf.

Die gleiche Art von Unentschlossenheit blieb bis zum Ende der Gebäude bestehen. Die drei Wohnhochhäuser wurden Anfang 2022 abgerissen und an der Stelle, an der Dutzende Familien lebten, ist nur noch ein unbebautes Grundstück übrig.

Eine Sanierung des Anwesens oder eine Umsiedlung der Bewohner in einen ähnlichen Apartmentkomplex schien in greifbarer Nähe zu sein, doch letztendlich war dies nicht der Fall.

Der Slip-and-Fall-Fall führte zu einer Sammelklage

Im Jahr 2003 traf der örtliche Anwalt für Personenschäden, Robert I. Reardon Jr., Nicole Majette, eine junge Frau, die in einem Flur der Wohnungen auf menschlichem Kot ausgerutscht war. Als Reardon sie zu Hause besuchte, sagte er, er fände die Bedingungen bedauerlich und fühle sich gezwungen, mehr zu tun.

Reardons Anwaltskanzlei leitete eine Klage ein, um den Bewohnern sicheren, bewohnbaren Wohnraum zu verschaffen, und erlangte 2007 den Status einer Sammelklage. Reardon, der im Frühjahr 2022 interviewt wurde, als The Day mit der Untersuchung der Krise bezahlbaren Wohnraums begann, sagte, die langwierigen rechtlichen Aktivitäten seien zunichte gemacht worden Kosten für die Bewohner, da er sie unentgeltlich vertrat und Dinge wie die Hinterlegungsgebühren bezahlte.

Abgesehen davon, dass er die 280 Bewohner der Sammelklage vertrat, suchte Reardon, der zugegebenermaßen nicht mit der Welt des öffentlichen Wohnungsbaus vertraut war, auch nach Lösungen.

Meinungsverschiedenheit

Carabetta, eine Immobilienverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Meriden, sei die erste Option, sagte Reardon während eines Interviews in seiner Anwaltskanzlei in der Hempstead Street. Im Jahr 2011 war das Unternehmen dabei, die Grundstücke Briarcliff und Bates Wood zu renovieren, die früher der Wohnungsbehörde gehörten und jetzt als Progress Point und Pride Point bekannt sind. Das Unternehmen finanzierte das Projekt mit privaten und öffentlichen Mitteln. Reardon bat sie, einen Plan auszuarbeiten, den er der Wohnungsbaubehörde für die Crystal Avenue vorlegen sollte.

Im selben Jahr legte Carabetta einen Plan vor, der die Sanierung und Umwandlung des C-Gebäudes in Seniorenwohnungen, die Schaffung einer Flusspromenade und die Errichtung von Reihenhäusern für Familien auf den sieben Hektar umfasste, auf denen die anderen Gebäude standen.

„Wir hatten das Glück, dass wir die Dinge kostenlos erledigen konnten. Carabetta hat uns nie etwas in Rechnung gestellt“, sagte Reardon. „Die Stadt schien zu glauben, dass es allen um Profit ginge, und in Wirklichkeit war unsere Erfahrung das Gegenteil.“

Die Wohnungsbaubehörde betrachtete Carabettas Pläne als „zu kompliziert und zu teuer“ und mit vielen logistischen Problemen verbunden.

Reardon sagte, dass er während des Gerichtsverfahrens auch alternative Wohnvorschläge mit Jaime Bordenave, Direktor des in Washington, DC ansässigen Unternehmens The Community Group International, besprochen habe, der sich ehrenamtlich als Experte für Wohnungsfinanzierung und -entwicklung engagierte.

Als die Sammelklage 2014 vor Gericht stand, hatten fast alle als Angeklagte aufgeführten Mitglieder – Mitglieder der Wohnungsbehörde, der Stadtregierung und der Polizei – ihre Positionen nicht mehr inne. Unter anderem die Hauptklägerin Cheryl Gregor wohnte nicht mehr in den Wohnungen.

Dennoch gab es die Institutionen, von denen Reardon behauptete, sie hätten die beklagenswerten Zustände auf der Crystal Avenue verursacht, noch immer, und die Klage zielte darauf ab, „alle Personen zu vertreten, die in den Thames River Apartments gewohnt haben oder wohnen werden“.

Der Prozess hatte im August 2014 kaum begonnen, als die Parteien eine vereinbarte Einigung erzielten. Der Richter des Superior Court, David M. Sheridan, unterzeichnete eine Vereinbarung, die einen Dreijahresplan für den Beginn der Sanierung oder Sanierung der Hochhauswohnungen vorsah.

Laut Vereinbarung sollte die Entwicklung des Projekts im November 2017 beginnen.

AHSC- und Peabody-Eigenschaften

Im Jahr 2015, bereits hinter dem Zeitplan, wählte der Vorstand der Housing Authority die Affordable Housing Services and Collaborative, ein Entwicklungsunternehmen aus Braintree, Massachusetts, und ihren Joint-Venture-Partner Peabody Properties mit der Sanierung des Grundstücks aus.

Mike Mattos, CEO und Präsident des AHSC, sagte diesen Sommer in einem Telefoninterview, dass das Unternehmen die Bewohner getroffen habe, um sie über eine mögliche Sanierung zu informieren, und zwei Fokusgruppen abgehalten habe, eine mit Erwachsenen und eine mit Kindern, um herauszufinden, was sie gerne hätten bleiben gleich oder ändern sich in ihrem Zuhause.

Mattos erinnerte sich, dass die Kinder unter anderem einen Spielplatz, ein Fitnessstudio, einen Gemeinschaftsgarten, keine Aufzüge und mehr Überwachungskameras wünschten.

Später sagte Mattos, es gäbe vor Ort großen Widerstand gegen den Wiederaufbau der Wohnungen an derselben Stelle, insbesondere weil im Wahljahr ein neuer Bürgermeister eingeführt wurde.

Bürgermeister Michael Passero wurde im November 2015 gewählt. Mattos sagte, die Leute aus der neuen Regierung hätten angefangen zu reden und sie hätten das Gefühl, dass sie dieses Gelände lieber für industrielle oder kommerzielle Zwecke als für Wohnzwecke nutzen würden.

Passero sagte in einem Interview im vergangenen Juni, dass die Menschen dort in Elend lebten. Er sagte, er habe es immer für eine gute Idee gehalten, die Familien, die dort waren, umsiedeln zu können.

Vor diesem Hintergrund, sagte Mattos, habe AHSC begonnen, nach einem alternativen Standort für den Bau von 124 Familienwohneinheiten in einer Stadt mit einer Fläche von 5,62 Quadratmeilen zu suchen.

Schulstandort Edgerton

„New London ist eine sehr dichte Stadt“, sagte Mattos. „Es gibt nicht viel Freiraum für den Bau von 124 Einheiten, also haben wir wirklich angefangen, mehrere Standorte zu suchen und zu bewerten, und alle hatten große Probleme mit dem Standort … Dann sagte jemand zu uns: ‚Hey, das alte Schulgelände in Edgerton geht weg.‘ auf Auktion.‘“

Die Edgerton Elementary School, ein 3,3 Hektar großes Gelände, stand seit ihrer Schließung im Jahr 2009 leer.

Mattos sagte, Peabody sei der Meinung, dass es sich um einen großartigen Standort für bezahlbaren Wohnraum handele. Der Standort an der 120 Cedar Grove Ave. liegt direkt an der Colman Street, einer Hauptverkehrsader der Stadt, in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und Beschäftigungsmöglichkeiten und ist nur wenige Gehminuten von der High School und der Mittelschule der Stadt entfernt.

Die AHSC erwarb das Grundstück für 600.000 US-Dollar und lieh sich in aller Eile 150.000 US-Dollar von der Wohnungsbaubehörde, um es zu kaufen. Das Unternehmen habe das Geld zurückgezahlt, nachdem es einen Vorentwicklungskredit erhalten habe, sagte Mattos. Am Ende führten die Entwickler auch eine Art „Land Assembly“ durch und erwarben drei angrenzende Parzellen, bevor sie Genehmigungen beantragten. Zu diesem Zeitpunkt sagte Mattos, dass sie bereits fast eine Million US-Dollar ausgegeben hätten.

„Damals war die Wohnungsbaubehörde unser Partner; wir hatten die Unterstützung aller“, sagte Mattos. „Also sagten wir: ‚Lass es uns machen. Das wird funktionieren.‘“

Mangel an Finanzierung

Aber es hat nicht funktioniert.

Im Mai 2022 verkaufte die AHSC das Gelände in Edgerton, auf dem einige, wenn nicht alle, der ehemaligen Bewohner der Thames River Apartments untergebracht werden sollten.

Das Grundstück, einschließlich der drei angrenzenden Parzellen, wurde für 100.000 US-Dollar verkauft.

Obwohl das Unternehmen mit großen Genehmigungsproblemen und lautstarken Gegnern aus der Nachbarschaft konfrontiert war, sagte Mattos, die größte Herausforderung sei die Finanzierung.

Im Jahr 2017 genehmigte die Planungs- und Zonenkommission der Stadt nach einer Ablehnung der Zonenänderung, einer Berufung und einer Vereinbarung zur Genehmigung der Wohnnutzung auf dem Gelände den Lageplan für eine verkleinerte Version des Projekts mit insgesamt 72 Einheiten.

Anschließend versuchten die Bauträger drei Jahre in Folge, von der Connecticut Housing Finance Authority Steuergutschriften für Geringverdiener zu erhalten. Der Prozess der Finanzierung ist punktuell und wettbewerbsintensiv. Jedes Mal, wenn sich AHSC bewarb, sagte Mattos, dass sie nicht genügend „Punkte“ in verschiedenen Kategorien erhalten hätten.

Mattos sagte, die Entwickler hätten auf Anhieb sieben Punkte verloren, weil das Projekt in New London liegt, einer Stadt, in der 22 % des Wohnraums als erschwinglich gelten. Er sagte, das Punktesystem berücksichtige nicht die Größe und das Alter des Wohnungsbestands.

Bevor er sich 2019 bewarb, wusste Mattos, dass dies der letzte Versuch sein würde, eine Finanzierung für das Projekt zu erhalten. Zu diesem Zeitpunkt war zu viel Geld in Vorentwicklungskosten, vierteljährliche Steuern und die jährliche Instandhaltung der bestehenden Gebäude geflossen.

Bis dahin hatte das Unternehmen seinen Plan von 72 auf 51 Einheiten reduziert, um einen Teil der Gesamtbaukosten zu senken und es für CHFA attraktiver zu machen.

Als sie zum dritten Mal nicht hoch genug punkteten, legte Mattos erfolglos Berufung bei CHFA ein.

„Bei unseren Nachforschungen haben wir festgestellt, dass 89 % der Wohnungen in New London vor 1980 und 53 % vor 1940 gebaut wurden“, sagte Mattos. Er fügte hinzu, dass seit 2000 in der Stadt nur eine minimale Anzahl neuer Einheiten gebaut worden sei.

Er sagte, nur 3,2 % des Wohnungsbestands seien in den letzten 18 Jahren vor 2019 gebaut worden.

Mattos sagte, sie hätten auch herausgefunden, dass 31 % der Mieter in New London als überfüllt angesehen würden und ein Bedarf an größeren Wohnungen bestehe, die nicht verfügbar seien.

„Wir stellen drei, vier Schlafzimmer zur Verfügung. Das ist es, was die Familien in den Thames River Apartments brauchten. Wir haben versucht, größere Familieneinheiten zu schaffen, nicht mit ein bis zwei Schlafzimmern, um den Familien mehr Optionen zu bieten, aber sie denken nicht einmal darüber nach.“ in ihrem Punktesystem", sagte er.

Es half auch nicht, dass die Wohnungsbaubehörde dem Projekt keine Priorität mehr eingeräumt hatte.

Mattos sagte, die Dynamik habe sich geändert, nachdem die Geschäftsführerin, mit der er ursprünglich zusammengearbeitet hatte, Sue Shontell, die Behörde im November 2016 verließ und der Vorstand durch größtenteils neue Mitglieder ersetzt wurde – alle von Passero ernannt.

Mattos hatte den Eindruck, dass man mit der Entwicklung nicht zwei bis drei Jahre warten wollte. Sie wollten die Bewohner früher umziehen, weil die Bedingungen auf der Crystal Avenue schrecklich seien, sagte er.

„Obwohl die Wohnungsbaubehörde uns ausgewählt hatte, mit ihnen zusammenzuarbeiten, hatten wir das Gefühl, dass wir unseren Einfluss bei der Nutzung staatlicher Mittel verloren hatten“, sagte Mattos.

Im Jahr 2017 beantragte die New London Housing Authority zusammen mit der Stadt eine Abrissverfügung beim US-amerikanischen Ministerium für Stadtentwicklung, um die Thames River Apartments zu schließen und abzureißen und Mieterschutzgutscheine für den Umzug zu erhalten.

Aus einem Dokument der Wohnungsbehörde vom 2. Oktober 2017 geht hervor, dass die Genehmigung des HUD den Abriss mit der Lage der Wohnung und „Problemen mit der Heizanlage, für deren Lösung die Wohnungsbehörde nicht über ausreichende Ressourcen verfügt“ rechtfertigte. Die geschätzten Sanierungskosten für den gesamten Komplex beliefen sich auf 28.617.256 US-Dollar.

Betsy Gibson, die damalige Vorsitzende der Behörde, sagte in einem Interview in den Büros von The Day im Mai, dass die Behörde die Sanierung oder Verlegung der Wohnungen nie zu einer Priorität gemacht habe.

„Ich dachte nicht, dass Kinder unter einer Brücke neben einer Mülldeponie leben sollten. Es war kein idealer Ort für Familien“, sagte Gibson. „Es trennte sie vom Rest von New London … Die meisten Menschen wollten von dort weg, um den Kindern eine bessere Lebensqualität zu ermöglichen.“

Sie sagte, die Wohnungsbaubehörde sei nicht stark an den Edgerton-Plänen beteiligt gewesen.

Kommissionsmitglied Kathleen Mitchell stimmte gegen den Abriss. Sie war eine Befürworterin der Sanierung der Gebäude statt des Abrisses.

In einem Interview im Mai bei ihr zu Hause sagte Mitchell, dass die wohlhabenderen Menschen in der Stadt glauben, sie wüssten besser, was für Menschen mit niedrigem Einkommen getan werden müsse.

„Sie wollten nicht umziehen“, sagte sie über die Bewohner.

Bis Mitte 2018 hatten die Bewohner der Thames River Apartments die Thames River Apartments verlassen und waren mit ihren Abschnitt-8-Gutscheinen in Privatwohnungen gezogen, um nie wieder zurückzukehren.

„Ich habe gemischte Gedanken und Gefühle“, sagte Mattos. „Letztendlich denke ich, dass das Projekt ein großartiges Projekt für die Stadt und für CHFA gewesen wäre. Ich bin enttäuscht, dass wir die Finanzierung nicht bekommen konnten. Alles andere, vor Ort, war keine Enttäuschung. Ich fühle.“ Als wäre New London eine tolle Stadt und viele tolle Menschen dort.

Er sagte: „Ich wünschte, das Ergebnis wäre anders ausgefallen und wir hätten die Punkte geholt.“

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