Ihr Ruhestandsplan sah nicht vor, dass sie gezwungen wurden, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen

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Ein Investor-Eigentümer hat eine Eigentumswohnungsverwaltung übernommen, eine Eigentumswohnungserklärung gekündigt und verlangt nun von einem Paar, dass es seine Eigentumswohnung in einer von einem Experten als „privater Form einer bedeutenden Domäne“ bezeichneten Form verkauft.

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Von Anna Kodé

Im Jahr 1992 kaufte Howard Fellman eine Eigentumswohnung in Boca Raton, Florida, für 65.000 US-Dollar. Und nachdem er nur wenige Jahre später seine Frau Melissa Sobel kennengelernt hatte, machte das Paar die Eigentumswohnung zu ihrem ersten gemeinsamen Zuhause. Dort erlebten sie viele wichtige Momente des Lebens und teilten ihren ersten Kuss auf dem Parkplatz der Wohnanlage.

Die Wohnung passte gut zu ihrem Lebensstil – sie lag direkt gegenüber von Mr. Fellmans Familienunternehmen (einer Computerschule), sie konnten zu Fuß zu ihrem Lieblingsplatz für Bagels gehen und konnten die Monarchfalter bestaunen, die vom Garten angezogen wurden. Im Jahr 2004, kurz bevor sie Kinder bekamen, zogen sie in ein vier Meilen entferntes Haus, damit ihre Zwillinge mit einem Hinterhof aufwachsen konnten. Aber sie hatten immer vor, in die Wohnung zurückzukehren, also behielten sie sie, vermieteten sie an einen vertrauenswürdigen Mieter und freuten sich darauf, dort in den Ruhestand zu gehen.

Nun ist dieser Ruhestandsplan gefährdet. Ihre Eigentumswohnung ist eine von 176 Einheiten in der weitläufigen Siedlung Crystal Palms. Ein externer Investor kaufte 175.

Dies bringt die Fellmans in eine Situation, mit der viele Eigentümer von Eigentumswohnungen konfrontiert sind: ein Zwangsverkauf. „Danach sagten sie im Grunde: ‚Du bist raus‘“, sagte Frau Fellman, 50. „Es ist eine Sache, wenn Ihr Eigentum für das Gemeinwohl genutzt wird. Aber das geschieht ausschließlich zum Profit eines privaten Investors. Und es ist so: Warum hat ihre Investition mehr Wert und Macht als wir?“

Im ganzen Land steigt der Anteil der Häuser, die von Immobilieninvestoren gekauft werden – darunter auch große institutionelle Anleger, die die Häuser nicht selbst bewohnen, sondern sie stattdessen renovieren, umbauen oder vermieten. Laut einer Stateline-Analyse entfielen im Jahr 2021 fast ein Viertel der Hausverkäufe auf Investoren, gegenüber rund 15 Prozent in jedem Vorjahr seit 2012. In Florida kauften Investoren im Jahr 2021 fast 116.000 Häuser, doppelt so viel wie im Jahr 2020. Diese Praxis, von der schwarze und hispanische Viertel überproportional betroffen sind, treibt die Wohnkosten in die Höhe, verdrängt Menschen und macht Einsteigerhäuser noch unzugänglicher.

Der Kampf der Fellmans verdeutlicht die Unsicherheit und die Risiken, die mit dem Eigentum an Eigentumswohnungen verbunden sind. Für viele Amerikaner scheint die Aussicht, heute ein Eigenheim zu besitzen, besonders düster. Im Jahr 2022 erreichten die Hypothekenzinsen ein Zwei-Jahrzehnt-Hoch, der durchschnittliche Eigenheimpreis überstieg zum ersten Mal die 400.000-Dollar-Marke und der Anteil der Erstkäufer von Eigenheimen erreichte den niedrigsten Stand seit 1981. Eigentumswohnungen gelten oft als die erschwingliche und wartungsarme Variante In diesem angespannten Markt ist es nicht möglich, ein Haus zu besitzen, aber wie die Geschichte der Fellmans zeigt, gibt es nur begrenzte Schutzmaßnahmen für Eigentümer von Eigentumswohnungen.

„Eigentumswohnungen sind die unterste Stufe auf der Leiter des Wohnungseigentums und aus diesem Grund sehr wichtig“, sagte Evan McKenzie, Professor für Politikwissenschaft an der University of Illinois in Chicago, der sich mit Eigentumswohnungsgemeinschaften befasst. „Das könnte bezahlbarer Wohnraum sein, den viele Menschen brauchen, aber ihnen fehlt die institutionelle Unterstützung, um erfolgreich zu sein.“

Herr Fellman sagte, dass der Investor, die in Pennsylvania ansässige Scully Company, ihm vor Einreichung des Zwangsauflösungsplans nie ein formelles Angebot gemacht habe. „Einmal, am Ende einer jährlichen Vorstandssitzung, wurde ich öffentlich über die Freisprecheinrichtung gefragt, ob wir über einen Verkauf nachdenken würden“, sagte Fellman. „Ich habe sie eingeladen, mich privat anzurufen, um das zu besprechen, aber niemand hat es jemals getan.“

Trotz der Ahnung, dass der Investor ihn vielleicht raushaben wollte, war Herr Fellman, 57, zuversichtlich, dass alles gut werden würde, da er rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie war und die Eigentumswohnungserklärung verlangte, dass 100 Prozent der Eigentümer dabei sein müssten Eigentumswohnung gekündigt werden.

Aber die Scully Company hörte hier nicht auf. Da es Eigentümer aller anderen Einheiten war, konnte es die Mehrheitskontrolle über den Eigentumswohnungsvorstand übernehmen und stimmte dafür, die Schwelle der zur Kündigung erforderlichen Eigentümer auf 80 Prozent zu senken. Dann, im Februar 2021, stimmte die Scully Company für die Kündigung der Eigentumswohnung, was bedeutete, dass die Fellmans gesetzlich verpflichtet wären, ihre Einheit an das Unternehmen zu verkaufen.

In der Hoffnung, ihren Ruhestandsplan zu retten und das Eigentum an ihrer Eigentumswohnung zu behalten, verklagten die Fellmans den Investor im September 2021. Doch ein Bezirksrichter stellte sich im April 2022 auf die Seite der Scully Company und schrieb: „Jeder, der eine Eigentumswohnung kauft, geht in die Beziehung mit seinem „Die Augen sind offen“, dass ihre Rechte gemäß der Erklärung, einschließlich des für die Kündigung erforderlichen Stimmanteils, durch eine Änderung geändert werden könnten.“ Die Fellmans legen nun Berufung gegen die Entscheidung ein. Die Anwaltskosten häufen sich, doch das Paar will nicht aufgeben.

„Sie können es nicht nehmen, es gehört nicht Ihnen, es gehört uns“, sagte Herr Fellman. „Und wir wollen es nicht verkaufen, wir haben selbst Pläne dafür. Wir glauben, dass ein Teil des Eigentums nicht nur das Recht ist, es zu kaufen und zu nutzen und sich daran zu erfreuen, sondern auch, es nicht zu verkaufen, wenn man das nicht tut.“ möchte."

Die Scully Company hatte die anderen 175 Einheiten der Anlage 1997 erworben und vermietet sie seitdem an Mieter. Über zwei Jahrzehnte lang lebten Herr Fellman und das Unternehmen friedlich zusammen.

„Wir würdigen die Struktur der Eigentumswohnungen seit mehr als 25 Jahren. Infolgedessen führen wir eine doppelte Buchhaltung durch und halten regelmäßig Versammlungen der Eigentumswohnungen ab“, sagte ein Vertreter der Scully Company in einer E-Mail. „Wir haben von Zeit zu Zeit nach dem Kauf der Einheit von Herrn Fellman gefragt, da dies zusätzliche Kosten verursacht. Wir sind mit Angeboten an die Situation herangegangen, die für beide Seiten von Vorteil wären.“

Die Scully Company verwaltet Dutzende von Projektentwicklungen in Pennsylvania, New Jersey, Connecticut, Massachusetts und Florida. Eine Einheit mit einem Schlafzimmer und einem Badezimmer in Crystal Palms kostet 1.735 US-Dollar pro Monat, sagte das Unternehmen. Die Miete für Einheiten mit drei Schlafzimmern beträgt 2.670 bis 3.340 US-Dollar.

Typischerweise würden Immobilienunternehmen, die Eigentumswohnungen auf diese Weise erwerben, diese abreißen und die Immobilie in kleinere Wohnungen mit höherer Dichte umwandeln, sagte McKenzie. Dieser Prozess sei als „Dekonversion“ bekannt, sagte er und nannte ihn „eine private Form einer bedeutenden Domäne“.

„Viele Bundesstaaten haben Bestimmungen hinzugefügt, die vorsehen, dass der Investor nicht jede einzelne Einheit dazu bringen muss, den Verein aufzulösen, um die Situation zu vermeiden, in der es einen Verweigerer gibt, der ihn stoppen könnte, etwa wenn jemand sich weigert, sein Haus zu verkaufen, und es dort nur Wolkenkratzer gibt.“ um sie herum“, sagte Mr. McKenzie. „Wenn man einen bestimmten Prozentsatz der Einheiten erreicht, die einem Investor gehören, dann könnte der Staat die anderen Leute zum Verkauf zwingen.“

Die Absicht dieser Bestimmungen, fügte Herr McKenzie hinzu, besteht darin, ein Szenario zu verhindern, in dem ein einzelner Eigentümer, der sich weigert, eine große Mehrheit der Eigentümer daran zu hindern, das Gebäude zu verkaufen, insbesondere im Falle des Verfalls. „Ohne diese Bestimmung wäre Einstimmigkeit erforderlich, um das Gebäude zu verkaufen, was sehr schwer zu erreichen ist“, sagte McKenzie. „Wenn ein Eigentumswohnungsgebäude ernsthaft verfällt, sollte ein Eigentümer dann in der Lage sein, alle anderen zu zwingen, an dem Projekt festzuhalten, auch wenn sie es sich nicht leisten können, es zu reparieren, es auf den neuesten Stand zu bringen usw.?“

Herr McKenzie, der die Rückwandlung in einer Datenbank verfolgt, sagte, er habe im letzten Jahrzehnt beobachtet, wie Hunderte von Eigentumswohnungen in Wohnungen umgewandelt wurden. Zu den gesetzlichen Anforderungen in Illinois für die Rückwandlung gehört ein Schwellenwert von 75 Prozent Eigentum für Entwicklungen mit vier oder mehr Einheiten.

Die aktuelle Fassung des Florida Condominium Act erfordert die Zustimmung von 80 Prozent der gesamten Stimmrechtsanteile der Eigentumswohnung, wobei weniger als 5 Prozent dagegen sind, damit eine Eigentumswohnungsauflösung durchgeführt werden kann. Im Jahr 1979 erforderte das Gesetz die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die bereits vorhanden war, als Herr Fellman seine Eigentumswohnung kaufte. Der Anteil der Eigentümer, die einer Kündigung zustimmen müssen, wurde 2007 zunächst gesenkt, um Eigentümern den Ausweg aus scheiternden Eigentumswohnungsprojekten zu erleichtern, die durch Naturkatastrophen beschädigt wurden. Dies wurde jedoch schließlich zu einer Möglichkeit für Bauträger, Eigentumswohnungen einfacher zu übernehmen. Um Entwicklern entgegenzuwirken, die dies ausnutzen, fügte der Staat im Jahr 2017 hinzu, dass nur 5 Prozent der Eigentümer einer Kündigung widersprechen müssten, um sie zu stoppen.

Im Jahr 2014 schrieb der republikanische Senator Rick Scott, der damals Gouverneur von Florida war, in einem Brief an das Florida Department of Business and Professional Regulation, dass er „zutiefst besorgt“ über das Gesetz von 2007 sei. „Das Gesetz scheint sich negativ auf eine Reihe von Familien im gesamten Bundesstaat ausgewirkt zu haben, da es zum Verlust ihres Anwesens und in vielen Fällen zu einer finanziellen Belastung durch verbleibende Hypothekenschulden nach dem Verkauf ihrer Eigentumswohnung geführt hat“, sagte Scott schrieb.

Während sich das staatliche Recht im Laufe der Jahre änderte, blieben die Regeln für die Kündigung in der Eigentumswohnungserklärung von Crystal Palms, einem beim Landkreis eingereichten Rechtsdokument, dieselben – sie erforderten eine 100-prozentige Zustimmung des Eigentümers. Das heißt, bis das Unternehmen Scully im Jahr 2021 die Zustimmung auf 80 Prozent herabstimmte, nachdem es die Mehrheitskontrolle über den Condo-Vorstand übernommen hatte.

Nach Angaben des Florida Department of Business and Professional Regulation wurden seit 2012 über 360 Eigentumswohnungen mit insgesamt über 26.500 Wohneinheiten zur Kündigung genehmigt. Allein im letzten Jahr gab es im Bundesstaat 23 Kündigungen mit fast 550 Wohneinheiten.

Bei solchen Verkäufen sieht Floridas Gesetz zur Kündigung von Eigentumswohnungen vor, dass den ursprünglichen Eigentümern für ihre jeweiligen Einheiten ein „fairer Marktwert“ zuerkannt werden sollte. Das Gesetz stellt jedoch auch klar, dass die Preisgestaltung einem Gutachter obliegt, der vom Kündigungsverwalter, in diesem Fall der Scully Company, ausgewählt wird.

Der vom Unternehmen beauftragte Gutachter schätzte die Einheit der Fellmans auf 200.000 US-Dollar. Aber sein Zestimate – Zillows Tool zur Schätzung des Hauswerts, das unter anderem Quadratmeterzahl, Lage und Markttrends berücksichtigt – beziffert den Wert der Eigentumswohnung der Fellmans auf ungefähr 323.500 US-Dollar.

In Florida geht Herr McKenzie davon aus, dass die Kündigungen von Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren zunehmen werden. Nach dem tödlichen Einsturz einer Eigentumswohnung im Champlain Towers in Surfside im Jahr 2021 verabschiedete der Staat ein Gesetz, das kostspielige Sicherheitsreformen vorschreibt. Ab 2025 müssen sich ältere Eigentumswohnungen regelmäßigen Inspektionen unterziehen und teilweise jahrzehntelang aufgeschobene Instandhaltungsarbeiten beheben.

Wohnungseigentümergemeinschaften müssen außerdem Mittel für künftige Reparaturen und Instandhaltung zurückstellen. Eigentümer von Wohneinheiten, die sich die zusätzlichen Kosten für diese Wartungsaufträge nicht leisten können oder wollen, werden eher dazu neigen, an externe Investoren zu verkaufen, was Entwicklern mehr Möglichkeiten gibt, genügend Einheiten in Eigentumswohnungen zu kaufen, um sie schließlich zu kündigen.

„In dem Maße, in dem preisgünstige Eigentumswohnungen das Ziel von Umnutzungen sind, hat dieses Phänomen das Potenzial, das Angebot an bezahlbarem Einsteiger-Wohnungsbau für neue Hauskäufer zu verringern“, schrieb McKenzie in einem Artikel in der John Marshall Law Review. „Rückbaumaßnahmen sind ein Beweis dafür, dass manche Eigentumswohnungsbauten finanziell nicht mehr tragbar sind, weil die meisten Eigentümer ihre Einheiten lieber verkaufen würden, als weiterhin Reparaturen zu finanzieren.“

Während die Fellmans beunruhigt darüber sind, was dies für ihre finanzielle Situation und ihre Altersvorsorge bedeuten könnte, machen sie sich auch Sorgen um ihre Mieterin Jodi Viscel.

Frau Viscel, 50, hat drei Kinder und lebt seit 2012 in der Wohnung der Fellmans. Die Tatsache, dass es sich um eine Wohnung im ersten Stock handelt, ist ideal für sie, da sie behindert ist. Da sie von der Regierung Wohnbeihilfen erhält, muss sie jeden Monat nur 137 US-Dollar Miete zahlen.

„Wenn ich rausgeschmissen werde, weiß ich nicht, ob ich woanders hingehen kann, denn es ist wirklich schwer, schöne Orte mit Abschnitt 8 zu finden“, sagte Frau Viscel. „Das ist der perfekte Ort für mich und meine Kinder. Wir sind schon lange hier.“

„Aus meiner Sicht ist es sehr beängstigend, weil ich nicht weiß, ob ich den Ort verlieren werde, an dem ich das letzte Jahrzehnt gelebt habe“, sagte Frau Viscel. „Ich bete nur, dass es klappt. Es würde mich nur auf den Kopf stellen, wenn es nicht klappt. Ich kann nicht einfach so von vorne anfangen.“

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Anna Kodé ist Reporterin für die Immobilienabteilung der Times. Sie schreibt über Designtrends, Wohnthemen und die Beziehung zwischen Identität und Zuhause. @anna_p_k

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